Caldaia condominiale guasta: quanto costa il termoidraulico?

Quando la caldaia condominiale si guasta risulta determinante l’intervento del tecnico specializzato. Generalmente si chiama il termoidraulico, la figura più adatta per operare sull'impianto e quindi ripararlo. Prima di chiederci quanto può costare questo intervento, è necessario fare alcune premesse sulle tipologie di caldaie e sulle normative riguardanti la loro manutenzione, al fine di evitare guasti e/o riparazioni straordinarie urgenti.

Caldaia condominiale: tre tipologie principali

Vi sono fondamentalmente tre tipologie di caldai, la cui differenza varia a seconda di come funzionano. Sicché si possono distinguere le caldaie a camera aperta, quelle a camera stagna standard e le caldaie a condensazione.

Le caldaie a camera aperta sono anche definite a tiraggio naturale e prevedono un tubo di scarico dei fumi. Il funzionamento per la combustione avviene tramite l’utilizzo dell’ossigeno presente nell'ambiente in cui vengono montate, mediante un’apertura frontale. Proprio per questo debbono essere montate in locali perfettamente aerati al fine di evitare la formazione dell’ossido di carbonio per l’assenza di ossigeno.

Le caldaie a camera stagna standard sono le più comuni. La loro caratteristica è di essere costituite da:

• Una camera stagna per la combustione dell’ossigeno;
• Una canna fumaria a tiraggio forzato in cui l’aria viene introdotta tramite un ventilatore interno. I gas di scarico vengono poi rilasciati all'esterno da tubi isolati.

Le caldaie a condensazione rappresentano la soluzione più idonea per la produzione e l’utilizzo massiccio di riscaldamento e acqua calda. Proprio per questo, sono le più adatte per essere utilizzate come impianti condominiali. La differenza di tali caldaie rispetto alle altre due tipologie, dipende dal fatto che riutilizzano i gas di scarico per recuperare il calore di questi fumi consentendo così il riscaldamento dell’acqua in entrata.

Inoltre, si possono distinguere le caldaie a seconda della tipologia di combustibile utilizzata per la produzione di acqua calda e/o di calore. Tra le più comuni, vi sono le caldaie a gas metano o a pellet. Si distinguono poi le caldaie a basamento e quelle murali a seconda della modalità di montaggio. Le prime, sono appoggiate sul pavimento mentre le seconde sono definite pensili. Infatti, vengono installate alle pareti.

Manutenzione di una caldaia

La manutenzione della caldaia può essere:

1. Ordinaria: operazioni che vanno svolte ogni due anni circa, tra cui interventi di pulizia e controllo dei valori, nonché l'accensione stagionale e la messa a riposo;
2. Straordinaria: operazioni svolte per risolvere problemi di malfunzionamento. Guasti e riparazioni urgenti, sostituzioni di componenti o completa dell'impianto.

Fra le operazioni di manutenzione più comuni vi sono: la pulizia dei fumi, la prova di tiraggio della canna fumaria, la pulizia del bruciatore, il controllo dei dispositivi destinati alla sicurezza, regolazione e protezione della caldaia, l’accertamento della regolarità dell’accensione e l’analisi delle componenti destinate all'usura.

Il tipo di manutenzione cambia a seconda che la caldaia sia a gas, a condensazione o a pellet, perché ciascuna tipologia è caratterizzata da particolari elementi. Nel primo caso vi sono operazioni obbligatorie e periodiche definite in base a precise regole legislative. Fra queste vi è la pulizia del bruciatore e dello scambiatore, il controllo dello scarico dei fumi.

Nel caso delle caldaie a condensazione è consigliabile tenere puliti scambiatore e camere di combustione, oltre ad una verifica dei fumi da eseguire ogni anno. Nel caso di quella a pellet la manutenzione è più frequente per tenere pulito il braciere, il cassetto raccogli-cenere e la canna fumaria.

La responsabilità di chi deve badare alla manutenzione della caldaia è dell’amministratore condominiale. Inoltre, la manutenzione periodica va affidata ad un tecnico abilitato. Generalmente un termoidraulico specializzato, pena sanzioni al responsabile della caldaia. In tali casi, la manutenzione deve avvenire una volta all'anno.

Ciò significa che la manutenzione della caldaia è obbligatoria anche se non vengono definiti termini e tempistiche entro cui va eseguita. Ciò dipende dalle tipologie di impianto e dai dati tecnici espressi nel libretto realizzato dal tecnico o dall'installatore.

Quanto al controllo dei fumi vi sono termini definiti per legge. Invece, per altre tipologie di intervento è necessario agire per tempo, in modo da evitare sanzioni e pene pecuniarie. Naturalmente, oltre ad evitare malfunzionamenti e/o guasti che possono pregiudicare la sicurezza dell’impianto.

Costi di manutenzione e guasti di una caldaia condominiale

Secondo precise norme legislative, è prevista una ripartizione equa delle spese di manutenzione di una caldaia condominiale fra tutti gli utenti. Stando a tale principio, il pagamento è dovuto in base alla potenza nominale ed alle quote millesimali assegnate ad ogni utente.

Nel caso di manutenzione ordinaria e controllo, i costi vanno sostenuti dai condomini che fanno uso della caldaia condominiale. A chi si è distaccato, spettano soltanto le spese di conservazione, messa a norma e manutenzione straordinaria.

Nel caso di unità immobiliari dati in locazione, i costi sono a carico del locatore o del conduttore a seconda della natura e del tipo di manutenzione. Generalmente, la manutenzione ordinaria fa capo all'affittuario, quella straordinaria al locatore.

I costi di manutenzione si aggirano intorno a 60 – 100 euro se si esclude la verifica dei fumi. Se si include anche questa spesa, il costo sale fino a 200 euro. Nei capoluoghi di provincia, il prezzo dei costi di manutenzione sale ulteriormente. Alcune imprese abilitate e specializzate, offrono servizi di assistenza continuativi e frequenti con uno sconto sul numero di interventi.

L'assenza di manutenzione

L’assenza di manutenzione implica delle sanzioni, la cui entità è estremamente variabile. Se vi sono anomalie o è mancata la revisione la multa varia da 50 a 200 euro. L’assenza di controllo dell’efficienza è variabile da 500 a 3 mila euro. Per contro, la mancanza del libretto implica una multa intorno a 500 – 600 euro.

Per risparmiare ed evitare di vedere applicate tali sanzioni è bene, dunque, affidarsi a termoidraulici ed aziende specializzate. Magari grazie ai consigli dell’amministratore condominiale, cui ricade la responsabilità della corretta gestione ordinaria e straordinaria dei vari impianti condominiali.

Lo stesso consiglio, vale per i guasti ed i malfunzionamenti alla caldaia condominiale. Infatti, è cura dell’amministratore del condominio chiamare il termoidraulico specializzato, per rimettere in funzione correttamente l’impianto e discuterne successivamente in sede di assemblea.