Adeguamento di impianti elettrici condominiali

In un condominio si possono distinguere due tipi di impianti elettrici, quello di proprietà esclusiva di un condomino e quello di proprietà comune. Per quanto riguarda il secondo, esso è composto dai sistemi che provvedono a fornire energia elettrica alle parti comuni del condominio. È ad esempio il caso delle luci del vano scale, dell’ascensore, eccetera. C'è poi la questione di adeguamento di impianti elettrici condominiali, scopriamola insieme e scopriamo come chiamare un elettricista che se ne occupi.

Impianti elettrici di proprietà e comuni

Come stabilisce il Codice Civile, gli impianti elettrici sono comuni fino al punto di utenza dei locali di proprietà individuale. Ovverosia, l’impianto comune termina quando ha inizio la diramazione interna al domicilio di un’utenza privata.

La normativa vigente che cura definizioni e aspetti singoli dell’adeguamento di impianti elettrici condominiali fa riferimento a tre articoli del Codice Civile, rispettivamente gli artt. 1117, 1123 e 1124. Altri importanti riferimenti normativi sono il DM 37/08 e il DPR 462/2001. In particolare, mentre gli articoli del Codice Civile sono utili per capire come va trattato l’impianto elettrico condominiale, il decreto ministeriale del 2008 è determinante per definire i doveri effettivi del condominio e dell’amministratore condominiale. Il DPR provvede a regolamentare gli impianti di messa a terra. Altre norme utili che vanno applicate in caso di lavori all'impianto condominiale discendono dalle normative CEI.

Definito quindi il quadro normativo, sembra chiaro che un impianto elettrico condominiale deve essere realizzato e/o adeguato secondo tali norme. Sarà quindi necessario, nel corso del tempo, provvedere ad adeguare l’impianto elettrico con rifacimenti e/o con particolari rinnovamenti. Ciò significa che l’impianto elettrico condominiale deve rispondere di particolari requisiti e certificazioni.

In proposito, il decreto ministeriale succitato prevede che tutti gli impianti elettrici debbano essere accompagnati dalla dichiarazione di conformità, un documento che viene rilasciato dalla ditta che realizza tali impianti. L’assenza di tale dichiarazione implica dunque l’adeguamento dell’impianto mediante interventi che prevedano la messa a terra, l’installazione di interruttori differenziali e di particolari sistemi di protezione, come salvavita, eccetera.

Per quanto riguarda gli impianti di messa a terra, la loro regolamentazione e quindi le modalità di realizzazione, omologazione e verifica sono delineate dal DPR 462/2001. In tal caso, la loro installazione è prevista nei casi in cui nel condominio siano presenti lavoratori subordinati come il custode o il portiere. L’applicabilità di tale decreto è incerta nel caso in cui i condomini affidano a terzi altri servizi come le pulizie esterne.

Quando si verifica comunque l’obbligo di applicazione di tale DPR, l’amministratore condominiale deve provvedere a denunciare la presenza, o l’installazione, dell’impianto di messa a terra. Una volta emessa la dichiarazione di conformità, tale impianto si definisce omologato. Per quanto riguarda la dichiarazione di conformità, tale documento viene emesso – come già detto – dall'impresa che realizza i lavori e rappresenta così l’omologa dell’impianto realizzato.

Entro un mese dalla fine dei lavori, l’amministratore condominiale deve inviare copie di tale dichiarazione rispettivamente all’ISPESL, alla ASL e/o alla Agenzia Regionale Protezione Ambientale (ARPA) competenti insieme a moduli e ricevute dei pagamenti dovuti. Tali uffici rilasciano attestati ad hoc che documentano che tutti gli obblighi siano stati adeguatamente adempiuti. L’amministratore condominiale sarà poi obbligato alla manutenzione ed alle periodiche verifiche di questi impianti.

Tali verifiche cambiano a seconda di particolari destinazioni d’uso presenti nel condominio. Per gli impianti ordinari i controlli avvengono normalmente ogni cinque anni, in casi particolari ogni due anni, ovvero laddove sono presenti autorimesse e/o studi medici. Ciò significa dunque che non è sufficiente farsi rilasciare il certificato di conformità, ma che risulta importante una verifica periodica in modo tale da mantenere nel corso degli anni gli standard di sicurezza per l’incolumità di tutti. Tali verifiche vanno effettuate da organi competenti definiti dal Ministero delle Attività Produttive o dagli enti locali preposti a questi controlli.

Ripartizione della spesa

Per l’adeguamento di impianti elettrici condominiali la spesa va ripartita fra tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà. In tal caso, la normativa fa riferimento ai tre articoli del Codice Civile suddetti, ovvero agli articoli 1117, 1123 e 1124, in cui viene definito il cosiddetto “bene comune”. In virtù di tale definizione, risulta dunque necessario che il condominio debba possedere la tabella millesimale. In alcuni casi la tabella millesimale viene realizzata per il vano scale, per l’ascensore e per altri parti comuni a seconda dei criteri con cui l’amministrazione condominiale identifichi consumi e impieghi di tali parti.

Ciò può significare che se vi sono zone in cui l’illuminazione serve soltanto una parte di condomini e non altri che non rientrano in tale parte, la spesa per l’adeguamento di questa parte dell’impianto va ripartita soltanto per quei condomini che godono di tale beneficio.

Va però detto che l’impianto elettrico condominiale serve per far funzionare anche altri impianti come l’ascensore, l’autoclave, i sistemi antincendio, eventuali impianti di sorveglianza, box e cantine. In tal caso gli articoli del Codice Civile lasciano spazio a deroghe, di cui il responsabile è e resta comunque l’amministratore condominiale.

Adeguamento di impianti elettrici: costi

Il costo dell’adeguamento di impianti elettrici condominiali è estremamente variabile e dipende da numerosi fattori, come la dimensione in termini di metri quadri e volumetrici del condominio, la presenza di più punti luce, i costi dei differenziali da installare come il salvavita, il quadro elettrico, eccetera.

Inoltre, va identificato il locale e/o la zona in cui effettuare l’installazione dell’impianto generale del sistema elettrico del condominio, ovvero se vicino ad altri impianti come quello dell’ascensore, dell’autoclave e di altri sistemi come quello di videosorveglianza e antincendio.

La compresenza di tutti questi fattori rende dunque estremamente difficoltoso determinare la spesa complessiva per adeguare l’impianto elettrico condominiale. Grazie a Fixool è comunque possibile reperire gli elettricisti e le aziende più idonee ad effettuare lavori così complessi a prezzi di mercato estremamente competitivi. Richiedi un preventivo!

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