Detrazioni degli immobili non residenziali

Le imprese italiane affrontano costantemente nuove sfide e opportunità, tra le quali spiccano le detrazioni fiscali per gli immobili non residenziali. Nel 2023, il governo ha mantenuto una serie di incentivi fiscali volti a promuovere la riqualificazione immobiliare in ambito non residenziale. In questo articolo, esploreremo le detrazioni degli immobili non residenziali e come le imprese possono beneficiarne.

Si parla frequentemente delle detrazioni fiscali destinate a migliorare l'efficientamento energetico e la sicurezza delle unità immobiliari residenziali, trascurando le agevolazioni destinate a quelli non residenziali.

Parliamo di una vasta gamma di tipologie edilizie che vanno ben oltre le residenze private e vengono usate per scopi pubblici, commerciali o imprenditoriali.

Tipologia immobili non residenziali

Dal locale commerciale all'appartamento convertito in ufficio, gli immobili non residenziali rappresentano una grande fetta delle costruzioni in Italia. Questi immobili possono essere suddivisi in diverse categorie in base alla classificazione prevista dalle norme fiscali, ciascuna con caratteristiche e finalità specifiche:

• Edifici destinati a ospitare studenti, membri di ordini religiosi o persone sottoposte a custodia penale (es. collegi, conventi, case di pena e caserme).

• Edifici utilizzati per offrire servizi di ospitalità temporanea a turisti o viaggiatori (alberghi, pensioni e simili).

• Edifici destinati a uffici e attività simili appartengono a un'altra categoria perché vengono usati per attività industriali o artigianali, pur essendo pubblici o privati e indipendenti o collegati ad altre strutture.

• Edifici che ospitano ospedali, cliniche, case di cura e strutture simili che forniscono assistenza sanitaria e cura alle persone.

• Gli immobili adibiti ad attività ricreative, associative o di culto (cinema, teatri, sale congressi, mostre, musei, biblioteche, luoghi di culto, bar, ristoranti e sale da ballo).

• Edifici impiegati per attività commerciali, come negozi, magazzini di vendita all'ingrosso o al dettaglio, supermercati ed esposizioni.

• Edifici adibiti ad attività sportive (piscine, saune, palestre e altri servizi di supporto).

• Edifici utilizzati per scopi educativi, come scuole di ogni livello e immobili sono dedicati all'istruzione e all’apprendimento.

• Stabili adibiti ad attività industriali e artigianali. Questi immobili sono utilizzati per scopi produttivi, manifatturieri o artigianali.

Quali sono le detrazioni fiscali per gli immobili non residenziali?

Le detrazioni fiscali per gli immobili non residenziali sono uno strumento che il governo italiano ha messo a disposizione delle imprese al fine di promuovere l'efficientamento energetico e la sicurezza degli stabili.

Queste agevolazioni consentono alle imprese di usufruire di detrazioni fiscali sulle spese sostenute per l'acquisto, la ristrutturazione o l'ampliamento degli immobili non residenziali.

La percentuale di detrazione, pur essendo variabile in base all'agevolazione, rappresenta un'opportunità perché consente di utilizzare quanto recuperato in investimenti settoriali. Insomma si traduce in un'opportunità di crescita imprenditoriale.

Tra le detrazioni immobili non residenziali messe a disposizione dal governo c'è l'Ecobonus perché applicabile a qualunque edificio esistente al di là della sua destinazione d'uso o dalla categoria catastale.

La percentuale della detrazione è variabile dal 50% al 65% a seconda del tipo di intervento e delle caratteristiche dell'immobile: le riqualificazioni globali degli edifici e gli interventi di efficientamento energetico più importanti (es. isolamento di pareti, coperture e solai, installazione di pompe di calore o di caldaie a condensazione nelle parti comuni degli edifici) beneficiano di una detrazione fiscale del 65% mentre l'installazione di una caldaia a condensazione o la sostituzione degli infissi e l'aggiunta di nuove schermature solari all'interno di un'unica unità immobiliare fanno scendere la detrazione al 50%.

Gli imprenditori possono ammortizzare i costi degli interventi antisismici su abitazioni e locali produttivi ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3 utilizzando il Sismabonus, considerando che l'agevolazione si può applicare a qualunque tipologia di immobili a prescindere dalla destinazione d'uso. La detrazione è pari al 50% nel limite di spesa di 96.000 euro ed è ripartita in cinque quote annuali di pari importo, arrivando fino al 70% o all'80% se gli interventi riducono di una o due classi di rischio.

Inoltre, considerando l'assenza di eccezioni, gli edifici non residenziali che devono abbattere o eliminare le barriere architettoniche possono usufruire della detrazione al 75%. Il bonus barriere architettoniche “ammortizza” i costi per eliminare gli ostacoli alla mobilità o agevolare la fruizione di arredi e attrezzature.

Superbonus, quando non spetta la detrazione per ristrutturazione?

Il Superbonus ha trovato largo impiego nell'ambito della riqualificazione energetica degli edifici, ma non può ritenersi valido a priori anche per gli edifici non residenziali.

L'Agenzia delle Entrate ha precisato che la detrazione dei lavori finalizzati alla riqualificazione degli immobili non è applicabile a beni relativi all'impresa o a beni strumentali per l'esercizio di arti e professioni. Questo significa che un edificio privo di funzione residenziale non può beneficiare del Superbonus.

Tuttavia esistono delle eccezioni: quando spettano le detrazioni su immobili non residenziali? Interessano Onlus; associazioni di volontariato; enti di promozione sociale; istituti autonomi case popolari (Iacp); enti aventi le stesse finalità sociali; strutture di “house providing”; cooperative di abitazione a proprietà indivisa; associazioni e società sportive dilettantistiche; comunità energetiche istituite in forma di enti non commerciali o da parte di condomìni che sono conformi alle “configurazioni” stabilite dal Decreto Legge.

I titolari di reddito d'impresa o professionale possono rientrare tra i beneficiari soltanto se le spese riguardano i cosiddetti “interventi trainanti” realizzati dal condominio sulle parti comuni.

Se un immobile residenziale è sede anche di attività di altra natura allora i costi degli interventi sulle aree comuni in casi particolari possono essere ammortizzati con il Superbonus mentre le spese sostenute per le unità non residenziali restano fuori dalle agevolazioni fiscali. Quando gli interventi di ristrutturazione sono realizzati su immobili non solo residenziali la detrazione spetta in che misura? Le agevolazioni restano le stesse purché il 50% del condominio sia destinato a uso residenziale.

Inoltre, se i contribuenti svolgono attività di impresa, arti e professioni non riconducibili a beni d'impresa o strumentali, possono usufruirne qualora i costi sostenuti siano relativi a interventi realizzati su immobili che ricadono in ambito “privatistico”.

Bonus ristrutturazione: rientrano gli immobili non residenziali?

Il Bonus ristrutturazione è rivolto agli interventi di ristrutturazioni di immobili residenziali, quindi di categoria catastale che vanno dall'A1 alla A11 (tranne A10 cioè uffici e studi privati). Per rispondere a quali categorie catastali sono escluse dal Bonus ristrutturazione basta ricordare che restano fuori gli immobili non residenziali.

Fino al 2022, la detrazione fiscale del Bonus ristrutturazione era prevista anche per edifici non residenziali sottoposti a un cambio di destinazione d'uso.

Come beneficiare delle detrazioni fiscali

Per beneficiare delle detrazioni fiscali per gli immobili non residenziali, le imprese devono assicurarsi di rispettare determinati requisiti e seguire le procedure previste. È consigliabile rivolgersi a una realtà esperta come Fixool per avere un quadro generale della situazione ed entrare in contatto con professionisti affidabili.

Inoltre, è importante tenere presente che le detrazioni fiscali possono essere cumulate con altri incentivi o agevolazioni disponibili a livello nazionale o regionale, aumentando così l'opportunità di risparmio per le imprese.