Obblighi per l'edilizia green: cosa dice la direttiva UE?

La nuova frontiera della sostenibilità è rappresentata dalle abitazioni: i proprietari dovranno presto ridurre le emissioni delle proprie case e per farlo saranno costretti a ristrutturarle. Questa è la decisione della Direttiva sulla prestazione energetica nell'edilizia.

Nel pacchetto di riforme e regolamenti economici e sociali Fit for 55 promulgato dall'Unione europea è stata evidenziata la responsabilità degli edifici in termini di emissioni a effetto serra (circa un terzo delle emissioni dell'Unione Europea). L'obbligo di ristrutturazione diventa alleato della lotta al cambiamento climatico e alla riduzione delle emissioni di gas serra, specie considerando che la maggior parte degli edifici dell'UE è stata costruita prima del 1990.

La Direttiva sull'efficienza energetica in edilizia (Energy Performance of Buildings Directive - EPBD - o Direttiva Case Green) prevede che entro il 2030 tutti gli immobili di tipo residenziale debbano raggiungere come minimo la classe energetica "E", salvo poi passare alla classe "D" entro il 2033 e infine raggiungere le emissioni zero tra il 2040 e il 2050.

Nonostante le richieste iniziali della bozza prevedessero tempi più stretti e classi energetiche più elevate, la revisione della Direttiva sulla prestazione energetica nell'edilizia ha mantenuto il punto sostanziale: gli Stati della Comunità Europea dovranno assicurarsi che il patrimonio edilizio sia interamente ristrutturato per garantire i nuovi parametri di efficienza energetica.

Coloro che non si adegueranno vedranno ridurre il valore degli immobili che non rispettano i parametri della Direttiva e potrebbero andare incontro sanzioni stabilite a livello nazionale. In questa situazione, stando ai dati dell'Enea, si trova circa il 60% delle abitazioni residenziali del territorio italiano.

In questo contesto chiunque voglia comprare un appartamento non conforme alla Direttiva EPBD potrebbe avere problemi ad accendere un mutuo, visto che il sistema bancario utilizza l'immobile come garanzia della concessione del mutuo.

L'Unione internazionale della proprietà immobiliare ha criticato le misure contenute nel testo della Direttiva, sostenendo che non conferiscano flessibilità agli Stati membri e non tengano conto delle capacità finanziarie dei proprietari e dei conduttori. Tuttavia non ne ha impedito l'approvazione.

In ogni caso, la nuova Direttiva europea rappresenta una grande sfida per gli Stati membri, che dovranno investire risorse nell'edilizia green e fornire un adeguato supporto ai proprietari di immobili per raggiungere l'obiettivo di ridurre l'inquinamento legato agli immobili.

Direttiva sulla prestazione energetica nell'edilizia: facciamo chiarezza

La Direttiva sulla prestazione energetica nell'edilizia è un argomento “caldo” che suscita preoccupazione e timore tra i proprietari di immobili e che solleva molti dubbi sui suoi effetti sia nell'edilizia che nel mercato immobiliare.

Il provvedimento dell'Unione Europea punta a ridurre le emissioni di CO2 degli edifici e a migliorarne l'efficienza energetica: tutti gli edifici, sia pubblici che privati dovranno essere soggetti a un controllo sulla loro efficienza energetica e a rispettare standard minimi di efficienza energetica, salvo poi adeguarsi agli standard della Direttiva entro il 2033. Ogni Stato membro è libero di decidere come attuare questi requisiti minimi, garantendo che gli edifici siano sempre più efficienti dal punto di vista energetico.

Prima di tutto, pur essendoci la convinzione comune di un limite all'affitto o alla vendita di immobili non efficienti, non esiste un divieto vero e proprio perché si verificherà quanto accade già oggi: un immobile privo di certificato di prestazione energetica a norma viene venduto a un valore inferiore perché il compratore negozia il prezzo in virtù dei lavori da affrontare. Questo è un meccanismo relativo al mercato.

Le cose cambiano per i nuovi edifici perché dovranno essere costruiti già a emissioni zero dal 2028, scadenza che viene anticipata al 2026 per gli edifici di proprietà, gestiti oppure occupati dalle autorità pubbliche.

Dal momento del recepimento della Direttiva, i Paesi Membri devono vietare i sistemi di riscaldamento a combustibili fossili per gli edifici di nuova costruzione e per gli edifici sottoposti a ristrutturazioni profonde, fino alla loro totale eliminazione entro il 2035 (salvo eventuali proroghe autorizzate dalla Commissione europea).

Il testo della Direttiva Casa Green introduce la possibilità degli Stati membri di prorogare i limiti per comprendere appieno la fattibilità dal punto di vista tecnico ed economico e per affrontare la carenza di operatori qualificati in campo edilizia green.

Inoltre, l'obbligo di adeguare gli edifici agli standard minimi di efficienza energetica può comportare costi elevati per i proprietari di immobili, soprattutto per quelli che possiedono edifici vecchi o non adeguati agli standard previsti. Tuttavia gli Stati membri possono elaborare investimenti e strumenti per agevolare l'adeguamento degli edifici.

Dal canto loro, i proprietari di immobili possono iniziare a valutare i propri edifici in termini di efficienza energetica e individuare eventuali interventi di miglioramento. In primo luogo, è possibile rivolgersi a un tecnico specializzato per effettuare una valutazione energetica dell'edificio e determinare la sua classe di efficienza energetica. Successivamente, potranno pianificare gli interventi necessari per migliorare l'efficienza dell'edificio e raggiungere la classe di efficienza richiesta dalla Direttiva europea.

Obbligo di ristrutturazione: cosa prevede la legge Italiana?

La mancanza di una strategia coordinata a livello europeo riguardo l'obbligo di ristrutturazione potrebbe portare alla creazione di norme diverse nei vari Stati membri. Cosa prevede la legge Italiana?

Il Ministro dell'Ambiente e della Sicurezza energetica ha chiarito che non è previsto alcun obbligo di ristrutturazione degli edifici esistenti al 2030, anche se sposa l'orientamento della Direttiva con un futuro piano nazionale di ristrutturazione al 2050.

Il tempo massimo è fissato al 2030 soltanto per gli edifici di tipo residenziale di nuova costruzione mentre non sono previsti obblighi per i proprietari (almeno non per il momento). Tuttavia le misure previste dalla Direttiva EPBD non possono essere trascurate.

Presto anche in Italia verrà elaborato un piano nazionale per la riqualificazione energetica a partire dagli edifici più energivori che, secondo l'Istat, si aggirano intorno a 1,8 milioni su un totale di 12 milioni.

Per il momento non c'è né l'obbligo di ristrutturazione né limitazioni di affitto o vendita degli immobili non in possesso del “bollino verde”. Pertanto non sono previste neanche sanzioni.

Quali sono gli edifici esenti dall'obbligo di ristrutturazione?

Gli unici non investiti dalla nuova Direttiva Case Green sono i monumenti e gli immobili di interesse storico o architettonico (quelli sottoposti a vincolo) per via dei problemi che l'installazione di un sistema fotovoltaico o la coibentazione comporterebbe.

Ogni Paese membro può decidere se escludere anche gli edifici di edilizia sociale pubblica in cui gli interventi di ristrutturazione potrebbero portare all'aumento dei canoni di affitto, inficiando il risparmio nelle bollette. L'esenzione può essere estesa alle chiese e agli edifici di culto.

Tra gli edifici esenti dall'obbligo di ristrutturazione potrebbe rientrare una percentuale di edifici per i quali non si può intervenire per via della fattibilità tecnica ed economica o a causa dell'indisponibilità di specialisti.

Le agevolazioni per avere una casa green nel 2023

Gli interventi diretti ad adeguare le abitazioni rendendole a emissioni zero possono essere costosi e richiedono un certo impegno da parte dei proprietari di immobili. Potrebbero essere necessari finanziamenti adeguati e la ricerca di professionisti dotati di competenze specialistiche.

Di fatto, ogni Stato membro inserirà le misure necessarie per raggiungere tali obiettivi nel proprio piano nazionale di ristrutturazione, dai regimi di sostegno per agevolare l'accessibilità alle sovvenzioni e ai finanziamenti. L'obiettivo resterà consentire le ristrutturazioni profonde degli edifici “ peggiori” e sostenere i più vulnerabili.

In attesa di vedere come l'Italia gestirà il piano nazionale di ristrutturazione, si possono sfruttare alcuni incentivi e alcune agevolazioni messe a disposizione dal Governo per promuovere gli interventi in ottica casa green.

• Superbonus 90% - In una tema della casa e delle ristrutturazioni, il Superbonus 90% propone la detrazione 90% (che andrà a scalare via via al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025) e una serie di requisiti di accesso per edifici unifamiliari (uso come abitazione principale, reddito non superiore ai 15.000 euro e godere di un reale diritto) e condomini (isolamento termico di almeno il 25% delle superfici, installazione di pompe di calore moderne e incremento della sicurezza antisismica).
• Ecobonus - La manovra di bilancio ha confermato l'Ecobonus, cioè una misura che prevede una detrazione fiscale pari al di 65% su interventi di efficientamento energetico e sistemi di domotica destinati a ottimizzare il risparmio energetico. L'aliquota può arrivare all'80% se tali interventi vengono portati avanti insieme a interventi di consolidamento.
• Bonus ristrutturazione - Questo bonus prevede una detrazione fiscale del 50% applicata sulle spese sostenute per i lavori di risanamento conservativo, restauro e/o ristrutturazione.
• Bonus fotovoltaico - Il bonus fotovoltaico assicura una detrazione fiscale pari al 50% sia per l'installazione di pannelli fotovoltaici che per gli interventi di efficientamento degli impianti datati. In tale detrazione rientra anche l'acquisto di batterie destinate a prolungare l'autoconsumo dell'energia generata.

Installazione di isolamento termico, sistemi di riscaldamento e raffreddamento efficienti, sistemi fotovoltaici, materiali ecosostenibili: le agevolazioni per avere una casa green permettono di iniziare ad adeguarsi alla Direttiva da subito, riducendo i consumi energetici.