Ristrutturazione e bonus casa: qual è la differenza tra interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria?

Gli interventi di manutenzione in casa svolgono un ruolo fondamentale nel garantire la funzionalità e il valore dell'abitazione nel corso del tempo. Ma qual è la differenza tra interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria?

I lavori di manutenzione di natura ordinaria o straordinaria, se eseguiti in modo adeguato, consentono di preservare la funzionalità, la sicurezza, l'efficienza energetica e il valore della casa. In più tali interventi influiscono sull'integrità strutturale dell'edificio e prevengono problemi più gravi che potrebbero verificarsi negli anni.

Per esempio, la manutenzione degli impianti idraulici ed elettrici e la riparazione di crepe nelle pareti evitano che piccoli problemi si possano trasformare in criticità nel tempo. E ancora, interventi più complessi come la ristrutturazione di un bagno, la sostituzione del tetto o l'installazione di nuovi impianti di riscaldamento o condizionamento dell'aria migliorano funzionalità ed efficienza energetica.

Occorre conoscere la differenza tra interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria per comprendere l'entità e l'impatto dell'intervento in termini di organizzazione, costi e tempistiche e per provvedere alle eventuali autorizzazioni necessarie.

Di fatto, gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria seguono le disposizioni della normativa relativa al settore delle costruzioni, affiancandosi alle altre tipologie di interventi edilizi previsti: restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione e ristrutturazione urbanistica.

In ultimo, ma non per importanza, la distinzione tra natura ordinaria e straordinaria degli interventi consente di accedere ai bonus e alle agevolazioni in ambito ristrutturazione e riqualificazione energetica degli immobili messi a disposizione dal governo italiano (anche in vista dell'adeguamento alla Direttiva sulla prestazione energetica nell'edilizia voluta dall'Unione Europea).

Quali sono i lavori che rientrano nella manutenzione ordinaria?

La manutenzione ordinaria svolge un ruolo fondamentale nel mantenere la funzionalità e l'aspetto estetico della casa. Attraverso interventi regolari e appropriati, si prevengono problemi più gravi e costosi nel lungo periodo. Inoltre, una corretta manutenzione contribuisce a garantire la sicurezza e il comfort degli abitanti, oltre a preservare il valore dell'immobile nel tempo.

Il carattere “ordinario” viene attribuito alle attività che mirano a preservare l'efficienza complessiva della casa nel corso del tempo. Si tratta di interventi di routine che comprendono la pulizia degli spazi (come, ad esempio, la rimozione di foglie e detriti dalle grondaie) o la sostituzione di componenti senza i quali non sarebbe possibile il corretto funzionamento degli impianti ed elettrodomestici.

In questa categoria possono rientrare anche interventi più importanti, come la sostituzione di sanitari e serramenti, a condizione che siano delle stesse dimensioni. In caso contrario, cioè se tali interventi comportano modifiche sostanziali, sono da considerarsi di natura straordinaria.

Lo stesso principio si applica alla sostituzione nel condominio: non tutto rientra nella categoria. Ad esempio, se si sostituisce la caldaia di un condominio o l'impianto dell'ascensore, ciò è considerato come intervento straordinario.

Tra le voci di manutenzione ordinaria di una casa o di un appartamento in affitto ci sono le riparazioni di serramenti e infissi; le rifiniture degli spazi interni; la tinteggiatura delle pareti; i rivestimenti interni ed esterni; gli interventi ai comignoli e alle grondaie; le demolizioni e le ricostruzioni di intonaci; i rinnovamenti e le sostituzioni dei pavimenti; la manutenzione degli impianti di riscaldamento, gas, elettrico e idrico.

Quali sono i lavori di ristrutturazione considerati "straordinari"?

La manutenzione straordinaria comprende sia i piccoli interventi di miglioramento che i lavori di ristrutturazione completa dell'appartamento. Ma cosa si intende esattamente con il termine “straordinaria”?

Si riferisce a tutte quelle attività che apportano un cambiamento significativo e sostanziale, richiedendo un impegno maggiore sia nell'organizzazione del lavoro che nel lavoro stesso. Si tratta di interventi che vanno al di là della semplice riparazione o sostituzione di elementi deteriorati, introducendo elementi di innovazione e miglioramento.

In altre parole, i lavori di manutenzione straordinaria comprendono gli interventi che comportano una trasformazione più profonda dell'ambiente, con un impatto significativo su strutture, impianti o aspetti estetici dell'appartamento, purché non trasformino la volumetria della costruzione e non influiscano a livello urbanistico. Tali interventi richiedono solitamente l'intervento di professionisti qualificati e possono coinvolgere una serie di attività, come la demolizione e ricostruzione di pareti, l'installazione di nuovi impianti o l'adozione di soluzioni innovative per migliorare l'efficienza energetica.

A differenza di quella ordinaria che si occupa di interventi di routine finalizzati al mantenimento e al funzionamento corretto dell'abitazione nel tempo, quindi, la manutenzione straordinaria va oltre, introducendo elementi di cambiamento e miglioramento significativi.

Tuttavia, è importante tenere presente che la suddetta distinzione può variare a seconda del contesto e delle normative vigenti. Pertanto, è sempre meglio consultare esperti come Fixool in modo da valutare e identificare i lavori specifici che rientrano in ogni categoria.

I bonus per gli interventi di manutenzione straordinaria

Inoltre, i lavori di manutenzione straordinaria possono essere eseguiti accedendo a canali convenienti dal punto di vista economico. Ad esempio, attraverso l'Ecobonus o il Bonus Verde, è possibile ottenere incentivi finanziari per interventi che favoriscono l'efficienza energetica o la realizzazione di spazi verdi. Questi benefici finanziari sono generalmente legati a lavori di carattere straordinario che apportano un valore aggiunto in termini di sostenibilità ambientale o di miglioramento delle prestazioni energetiche dell'edificio.

È importante considerare attentamente le pratiche amministrative e le agevolazioni fiscali disponibili per i diversi tipi di interventi di manutenzione, in quanto possono variare a seconda delle specifiche normative locali e delle politiche governative in vigore. A tal proposito l'intervento di un interlocutore come Fixool consente di disporre della guida di un esperto nel reperimento dei documenti necessari a tali interventi.

Quando la manutenzione ordinaria diventa straordinaria?

Gli interventi di manutenzione di natura ordinaria possono diventare straordinari quando entrano in gioco diversi fattori in grado di influenzare la trasformazione di un intervento da semplice manutenzione a qualcosa di più sostanziale. Ecco alcuni elementi da considerare:

• Estensione e complessità dell'intervento - I lavori di manutenzione ordinaria solitamente riguardano piccoli interventi di riparazione, sostituzione o miglioramento che possono essere eseguiti senza alterare la struttura dell'edificio. Quando l'intervento richiede modifiche più ampie, come la demolizione di pareti, la ricostruzione di parti dell'edificio o l'installazione di nuovi impianti allora è probabile che si tratti di un intervento di tipo straordinario.
• Impatto sull'integrità strutturale - Se l'intervento comporta modifiche che potrebbero influire sull'integrità strutturale dell'edificio allora potrebbe rientrare nella categoria di manutenzione straordinaria. Ad esempio, se si devono apportare modifiche ai pilastri portanti, alle fondamenta o agli elementi strutturali portanti.
• Autorizzazioni e normative - La necessità di ottenere autorizzazioni o adempiere a specifiche normative locali può indicare che l'intervento supera i limiti della manutenzione ordinaria. Di fatto l'intervento richiede l'approvazione da parte delle autorità locali o è soggetto a requisiti specifici di sicurezza o di regolamentazione edilizia soltanto se rientra nella sfera dei lavori straordinari.
• Cambiamenti funzionali o di design - Se il lavoro mira a modificare la funzionalità o l'aspetto estetico dell'edificio, come ad esempio la ristrutturazione di ambienti o la creazione di nuovi spazi, dovrebbe essere considerato come manutenzione straordinaria. Questo genere di interventi comporta solitamente un livello più elevato di impegno organizzativo e di investimento rispetto alla manutenzione di tipo ordinario.
• Coinvolgimento di professionisti - L'esigenza di richiede la consulenza o l'intervento di professionisti specializzati, come architetti, ingegneri o imprese edili, è un segnale che si sta andando oltre la semplice manutenzione ordinaria. La necessità di competenze specialistiche per la pianificazione e l'esecuzione dell'intervento suggerisce che si tratta di un intervento di tipo straordinario.

La linea di confine tra interventi ordinari e straordinari diventa sempre più sottile e per questo è importante considerare ogni aspetto e, se necessario, consultare interlocutori come Fixool in grado di aiutare a valutare correttamente il tipo di intervento, a definirlo come ordinario o straordinario e a capire come affrontarlo.

Manutenzione ordinaria e straordinaria in affitto, chi paga?

La questione di chi debba sostenere i costi della manutenzione ordinaria e straordinaria in un immobile in affitto può essere oggetto di discussioni e dipende da diversi fattori, tra cui la legislazione vigente, gli accordi contrattuali tra locatore e conduttore e la natura degli interventi di manutenzione.

La regola di base che vale in un condominio è semplice: la spesa dell'intervento va ripartita per tutti i condomini in base alle tabelle millesimali se le opere sono utili e necessarie a tutti gli abitanti del condominio. Il problema sorge per la divisione dell'importo tra locatore e affittuario.

In generale, stando al Codice Civile, le riparazioni necessarie sono una responsabilità del proprietario mentre l'affittuario deve occuparsi delle opere di piccola manutenzione. Questa comprende gli interventi di routine necessari per mantenere l'abitazione in buone condizioni di utilizzo, come la pulizia, la sostituzione di elementi di uso quotidiano, la manutenzione degli impianti e delle attrezzature presenti nell'immobile. È importante consultare il contratto di locazione, in quanto può contenere specifiche sulle responsabilità del conduttore per la manutenzione di tipo ordinario.

D'altra parte, la manutenzione straordinaria, che comporta interventi di maggiore entità e modifica strutturale dell'immobile, è spesso a carico del locatore o proprietario dell'immobile. Questi interventi richiedono solitamente maggiori risorse finanziarie e competenze specializzate per essere eseguiti correttamente. Tuttavia, anche in questo caso, è importante fare riferimento alle normative e agli accordi contrattuali specifici che regolano il rapporto tra le parti coinvolte.

Nel caso di interventi che riguardano l'abitabilità dell'immobile, come la riparazione di gravi danni strutturali o problemi che compromettono la sicurezza, può essere necessario coinvolgere il locatore o proprietario nell'assunzione dei costi o nell'organizzazione degli interventi.

Infine, le controversie e le ambiguità possono essere evitate chiarendo fin dall'inizio delle trattative di affitto le responsabilità di manutenzione tra le parti coinvolte, inserendo nel contratto di locazione clausole specifiche che stabiliscono chi è responsabile di quali tipi di interventi e delle relative spese e chi deve occuparsi delle eventuali pratiche da produrre per procedere con i lavori (requisiti fondamentali per procedere con interventi di maggiore portata).